Земли сельскохозяйственного назначения

Законодатели выделяют земли сельскохозяйственного назначения. Это территории, которые находятся за пределами населенных пунктов. Они предназначены исключительно для ведения сельскохозяйственных работ, используются в земледелии. Чтобы не потерять участок, собственник должен обеспечить обработку земли в соответствии с ее назначением по документам.

Понятие земель сельхозначения

Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ, земля сельскохозяйственного назначения — это специальные земельные участки, которые предназначены для сельскохозяйственных нужд и находятся за пределами населенных пунктов.

Законодательно выделяются две основные категории земель – сельскохозяйственные и несельскохозяйственные. Несмотря на противоположное значение, все категории подчиняются общей цели – обеспечению сельскохозяйственного производства. Все действия, которые могут приниматься должны соответствовать законодательству.

Сельскохозяйственную землю разрешается использовать только для организации следующих видов деятельности:

рыболовство;
создание частного садового участка;
учебная или научно-исследовательская деятельность;
высадка леса для защиты угодий;
организация сельскохозяйственного производства.

Важно! Аренда и использование земли в коммерческих целях возможна. Для этого требуется статус индивидуального предпринимателя или юридического лица с соответствующими видами деятельности по ОКВЭД. В противном случае деятельность признается незаконной, а собственник наказывается штрафными санкциями.

Что такое сельскохозяйственное производство

В соответствии с ФЗ № 264 от 15.10.2020 года “О развитии сельского хозяйства”, определяется понятие сельскохозяйственное производство. Она связана с финансовой деятельностью по выращиванию, переработке и производству продукции. Также во внимание принимаются услуги, которые связаны с сельхозначением.

Для работы потребуется земля сельхозназначения, виды разрешенного использования которой должны соответствовать будущей деятельности. На большинстве участков можно строить только сопутствующие хозяйственные постройки для хранения и первичной переработки продукции. Только на земле под ЛПХ (подробнее “Что такое ЛПХ?” переходите по ссылке) или садоводство получится построить жилой дом. При этом участок должен находиться в пределах населенного пункта.

Что можно делать на земле для сельскохозяйственного производства? Существует два основных вида деятельности – земледелие и животноводство. К категории земледелия в России относят выращивание ярового и озимого зерна, технических и овощных культур, включая:

картофель;
кукурузу;
лен;
рис;
сахарную свеклу;
подсолнечник.

Животноводство распространяется на следующие сферы – птицеводство, свиноводство, овцеводство, скотоводство, пчеловодство, рыболовство, звероводство. Необходимо создать условия для содержания животных, в том числе соблюдать санитарные нормы.

Виды земель, приспособляемых для сельского хозяйства

Для эффективного и надежного контроля участки делят на категории в соответствии с целевым назначением. От данной классификации зависит возможность использования земель. Помимо основной категории, участки получают виды разрешенного использования для земли сельскохозяйственного назначения. Собственник обязан его соблюдать, чтобы не потерять приобретенный участок.

Законом определяются определенные виды использования территорий сельскохозяйственного назначения:

участки, занятые специальными дорогами с полосами отчуждениями;
пастбища и пашни;
участки, оставленные под хозяйственные постройки;
сенокосы;
залежные земли;
земли с лесополосами, защищающими полями и лесные участки другого назначения;
сады.

Существуют ограничения для частных лиц, которые не оформляют предпринимательскую деятельность. Арендатор или владелец участка может выращивать продукцию только для своих нужд, не реализуя ее в коммерческих целях. В зависимости от категории разрешается огородничество. садовое дачное или личное хозяйство. Можно вырастить виноградник или посадить сад.

На отдельных участках разрешается устройство пашни или пастбища. Разрешается домашних животных и птицы, организация хозяйства по разведению рыбы. Также допускается постройка жилья в качестве временного проживания или капитального дома. При этом не допускается оформление прописки. Допускается обустройство объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, которые призваны облегчить процесс посева и сбора урожая.

Существуют ситуации, когда земли признаются залежными и не используются:

вынужденно – в процессе продолжительного процесса эрозии почвы, долгосрочного загрязнения, а также катастрофы техногенного или природного характера;
специально – если нужно повысить плодородность почвы.

Также земля сельхозназначения может использоваться для установки линий трубопроводов и электропередач, инженерных сетей и коммуникаций, а также автострад. Допускается организация зеленых насаждений для защиты посадок, включая лесополосу или живую изгородь. Важно знать, как можно использовать земли сельхозназначения в зависимости от их подкатегории и назначения.

Сельскохозяйственные угодья

К данной категории земель можно отнести объекты, предназначенные для посева и выращивания агропромышленных культур. Также их можно использовать для выпаса крупного рогатого скота. Земли СХН под сельхозугодья являются наиболее плодородными. По этой причине они находятся в особом статусе и охраняются государством и имеют приоритетный статус.

Особый контроль распространяется на следующие сельхозугодья:

с искусственным поливом;
с высокой кадастровой стоимостью, превышающей на 10% средние показатели;
находящиеся в пользовании научно-исследовательских институтов.

Угодья в зависимости от возложенных функций делят на следующие подкатегории:

пашня;
пастбище;
сенокос.

Пашня представляет категорию земель, которая относится к самой плодородной, с наилучшим минеральным составом. Она должна ежегодной обрабатываться, там выращиваются только сельскохозяйственные культуры.

Сенокосы необходимы для заготовки сена для сельскохозяйственных животных на зимний период. Такие виды земель сельскохозяйственного назначения не применяется под выращивание культур. Также здесь выращивают сенокосы искусственного происхождения, которые высаживают собственники.

Пастбища относятся к числу участков, которые не обрабатывают и не засевают. Они подходят только для выпаса скота.

Сельхозугодья делятся на несколько типов – низкого, среднего и высокого качества. На таких участках можно построить только те здания, которые необходимы для аграрной деятельности. При этом запрещается возведение производственных или жилых объектов.

Участки под внутрихозяйственные дороги и коммуникации

Подобный участок сельхозназначения что это значит для собственника? Это отдельные территории, на которых разрешается укладка дорог для обеспечения доступа и обслуживания основных сельскохозяйственных земель. Несмотря на изолированное расположение, дороги должны отвечать установленным нормативам по СНиП 2.05.11-83.

Внутрихозяйственные дороги делятся на следующие типы:

I категория. Дороги предназначены для объединения объектов друг с другом.
II категории. Подобные дороги соединяют имеющиеся сельхоз территории с основными трассами.
III категории. К ней относятся вспомогательные полевые дорожки, которые используют для обслуживания угодий или их составных частей.

По законодательству, дороги для внутрихозяйственного применения могут располагаться на минимальной площади. В состав входит само дорожное полотно, предохранительная зона по 1 метру с каждой стороны, а также канавы под отведение воды. Пользоваться такими дорогами может собственник земель сельскохозяйственного назначения, в пределах которых они размещаются.

Для высадки деревьев или кустарников

В данном случае земли сельхозназначения это участки, на которых высаживают деревья или кустарники, чтобы защитить посадки от негативных факторов – сильного ветра или проливного дождя. Защитные полосы прокладывают вдоль автомобильных трасс или железных дорог. Их также создают вокруг полей, садовых или дачных хозяйств.

Обратите внимание! Разрешается рубка и обновление растений. Но подобные процедуры разрешаются только по согласованию с органами местного самоуправления.

Подобный вид разрешенного использования для сельскохозяйственного использования не используется под строительство домов и других объектов. Здесь допускается только высадка деревьев и кустарников.

Земли с водными объектами

Земли сельскохозяйственного назначения также имеют подкатегорию – участки с водными объектами. Подобные зоны включают замкнутые водоемы, которые могут располагаться только в пределах границ подобных наделов.

Подобные озера и пруды используют для организации рыбного хозяйства или полива ближайших территорий с посевами. Объекты делятся на два основных вида – с искусственными или природными водоемами.

Участки под сельскохозяйственные постройки

Для сельскохозяйственного производства требуются вспомогательные постройки. Их используют для переработки, хранения и фасовки готовой продукции. При этом они не могут иметь жилое назначения. Чтобы разместить подобные постройки, выделяют наименее плодородные земли.

Существует еще один важный критерий – логистический. Постройки остаются в доступности для обрабатываемых земель. При этом требуется доступ к дорогам и транспортным развязкам, ведущим к населенным пунктам, крупным поселениям и областным центрам.

При этом длительное неиспользование земель является нарушением. Если в течение трех лет собственник не проводит работы в соответствии с категорией, это приводит к штрафным санкциям. Если нарушение не устраняется, администрация может изъять землю в судебном порядке.

Земли сельхозназначения – что можно строить

Использование земель сельскохозяйственного назначения налагает значительные ограничения на строительство. По этой причине многие избегают их приобретения. Если участок предназначен для ведения садоводства и при наличии разрешения по Правилам землепользования и застройки, допускается строительство дома. При этом участок должен находиться в составе населенного пункта.

На участке предусмотрены такие же требования к строительству, как и с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. Ранее дополнительным преимуществом участков ИЖС была возможность использования материнского капитала для возведения жилых построек или покупки. Теперь такая возможность существует и на землях под ведение садоводства.

При этом на категории земель сельскохозяйственного назначения с ВРИ “Огородничество” не получится построить капитальный жилой дом. Допускаются постройки для временного хранения сельхоз продуктов.

Преимущества имеет ВРИ для сельскохозяйственного производства – личное подсобное хозяйство. Существует особенность при приобретении земли:

если участок находится в пределах населенного пункта, разрешается строительство капитального дома;
если же земля располагается за пределами населенного пункта, разрешено строительство только хозяйственных построек.

Обратите внимание! Даже при расположении участка в ЛПХ в пределах населенного пункта разрешается использование под разведение скотины и птицы, выращивание сельскохозяйственных культур, использование под объекты сельскохозяйственного назначения.

Также при покупке участка ЛПХ нужно проверить наличие зон с особыми условиями использования. Важно, чтобы подобные зоны не накрывали участок. В противном случае возможно ограничение или запреты по строительству. В противном случае может произойти ситуация, когда будет разрешен только выпас сельскохозяйственных животных.

Участки с охранной зоной

Сельскохозяйственное производство это возможность полностью обеспечить себя продуктами питания или использовать под коммерческую деятельность. При этом важно проверить, чтобы на участок не накладывались зоны с особыми условиями использования – ЗОУИТ. В некоторых случаях использование допускается, но нужно учитывать наложенные ограничения.

Предусмотрены следующие зоны:

охранные;
водоохранные;
санитарно-защитные;
зоны охраны памятников истории и культуры.

Обратите внимание! Многие охранные зоны невозможно снять на законных основаниях. В таком случае строительство будет незаконным, а постройка признается самовольной.

Важно учитывать, что в регионах с большим количеством рек и озер, часто встречаются участки в пределах водоохранной зоны. На таких территориях можно построить дом, если это позволяет земля ври сельхозназначения. Собственники должны соблюдать ограничения – на рельеф нельзя сбрасывать стоки, соблюдать отступы, заботиться о герметичности септика. Ряд ограничений накладывает охранная зона ЛЭП или железная дорога, проходящая рядом с участком.

Как изменить разрешенное использование для сельскохозяйственного производства и других целей

В большинстве случаев можно изменить вид разрешенного использования сельских территорий. При этом нужно уточнять Правила землепользования и застройки, их содержание в конкретном регионе.

Если имеется земля сельхозназначения, что можно делать для изменения разрешенного использования? Для этого нужно пройти определенную последовательность действий:

взять карту градостроительного зонирования в архитектурно департаменте районной администрации;
необходимо найти свой участок на карте;
затем нужно взять в администрации градостроительные регламенты, по которым можно увидеть перечень возможных видов разрешенного использования;
затем нужно подобрать подходящий для себя ВРИ и подать заявление о переводе в территориальный отдел Росреестра.

Если Правила землепользования и застройки в регионе не утверждены, можно подать заявление об изменение вида разрешенного использования или о том, что участок соответствует нужному ВРИ из действующего Классификатора. Если участок арендован, можно подать заявление в местную администрацию.

Можно ли поменять категорию земли

Сельскохозяйственную землю, а также участки для иных видов сельскохозяйственного использования практически невозможно перевести в другие категории.

Подобные земли сокращаются только в силу естественных или антропогенных неблагоприятных факторов. Перевод в другую категорию можно сделать только в следующих случаях:

консервация земель;
изменение пределов населенных пунктов;
создание особо охраняемых природных территорий;
отнесение земель к историко-культурному или природоохранному наследию;
размещение промышленных объектов на землях с кадастровой стоимостью выше средней стоимости по городскому округу;
включение территорий в состав водного или лесного фонда из-за непригодности для сельскохозяйственной деятельности.

Когда участок имеет ВРИ, которого уже не существует по Классификатору, его также нужно изменить. Для этого используется первый вариант действий, когда заявление подается через Росреестр.

Когда ВРИ изменить не получится

Существуют ситуации, когда ВРИ участка изменить не получится:

земельный участок выдан в аренду под конкретный вид разрешенного использования;
в аренде находится муниципальный участок, переданный районной администрации;
параметры участка не подходят для предпочитаемого вида разрешенного использования.

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения предназначены преимущественно для сельскохозяйственного производства. На таких участках, как ЛПХ разрешается строительство жилого дома, а на большинстве территорий допускается исключительно деятельность в соответствии с категорией и видом разрешенного использования.