Закладная на квартиру, закладная по ипотеке

Закладная на квартиру закладная по ипотеке. Что представляет собой закладная при покупке жилья на кредитные средства? Как и кто ее оформляет? Зачем она нужна? Какие документы требуются для ее оформления? Обязательно ли ее составлять?

В статье поговорим о закладной и узнаем, чьи интересы она представляет, кого защищает и что необходимо с ней делать.

Что такое закладная на квартиру?

Закладная на квартиру при ипотеке является неотъемлемой частью соглашения жилищного кредита. Документ регламентирован законодательством Российской Федерации.

Требования к бумаге прописаны в российском законодательном проекте «Об ипотеке». Она доказывает права дебитора на залоговое или закладываемое имущество и служит гарантом возврата денег кредитору и соблюдения договорных сроков.

Зачем нужна закладная на квартиру при ипотеке

У банков есть законное право на получение положенных процентов от предоставления денег на покупку жилья. Ипотечное кредитование рассчитано на 5 лет и более.

Для кредитора, который финансирует сделку покупку, важно убедиться, что заемщик вовремя погасит долг и вернет деньги с процентами. Роль гаранта в данной сделке играет закладная.

Она подтверждает, что получатель жилищного кредита является собственником залогового имущества, и гарантирует, что кредитные деньги будут вовремя возвращены.

Залоговый документ для заемщика также выгоден. Благодаря оформлению этой бумаги, кредитор предоставляет получателю ипотеки льготы: сниженные проценты. Данный документ защищает права дебитора на собственность в случае потери жилищного соглашения на покупку недвижимости.

Закладная бумага выгодна обеим сторонам: клиент банка получает льготные условия кредитования, а банк – гарантию своевременного закрытия долга заемщиком и укрепление своего финансового портфеля.

Зарегистрировав сделку на покупку ипотечного жилья в госорганах, все документы, полученные после ее проведения, передаются представителю банковского учреждения.

Заемщик получает их только после завершения всех операция по закрытию долга перед банком. Именные документы, переданные в банк, смогут спасти финансовую организацию в критических ситуациях, таких как банкротство.

Но это вовсе не означает, что банк сразу после получения ценных бумаг тут же их продаст другой компании или третьему лицу, а доход от продажи положит себе в карман. Вовсе нет. Закладная необходима кредитной компании для страховки.

Ценный документ закладной оформляется по установленным российским законом требованиям и правилам, относящимся к ипотеке, и регистрируется в обязательном порядке в государственном органе – Росреестре.

В качестве залогового имущества, которое передается в банк, и на которое берется жилищный кредит, можно выставить следующую собственность:

• квартиру;

• гараж;

• дачу;

• дом;

• земельный участок;

• коммерческую постройку и др.

Важно, чтобы на данную недвижимость были оформлены права собственности на получателя ипотеки. В противном случае кредитор не станет рассматривать залог.

Обязательно ли проводить оформление закладной

При получении жилищного кредита оформлять закладную не обязательно. Но без нее получить ипотеку будет сложнее. Если говорить о приобретении жилья в новостройке, то залоговое имущество обычно не оформляется.

Но, когда речь идет о покупке недвижимости на вторичном рынке, то оформлять и регистрировать залоговое имущество придется в обязательном порядке. Банковское учреждение может отказать в ипотеке, если заемщик не предоставит залог.

Закладная бумага служит гарантом своевременного возврата выданных кредитором денег и защищает интересы кредитной организации. В тех случаях, когда получатель ипотеки откажется от выполнения своих финансовых обязательств по договору, банк имеет полное право продать заложенную недвижимость должника, и таким образом, вернуть себе деньги.

Если в кредитном договоре на покупку недвижимости не прописано особых условий по использованию закладной, то кредитор может «манипулировать» ценной бумагой:

o продать ее частично;

o произвести обмен;

о переуступить на нее права;

o выпустить иные ценные бумаги, привязав к ним закладную.

Рассмотрим все возможные варианты «манипуляций».

Частичная продажа закладной

Кредитное учреждение имеет законное право частично продать права или передать их другой финансовой организации. Тем самым переуступив ей право получения обязательных ежемесячных поступлений от заемщика.

Причем реквизиты для перевода денег не изменятся, поэтому получатель ипотеки может и не знать о проведенной операции. О ней банк уведомлять заемщика не обязан.

Частичная переуступка или продажа залога может проводиться на какой-то период, либо на весь срок действия соглашения по ипотечному кредитованию.

Переуступка права

Чтобы получить выданные кредитные деньги от получателя ипотеки в полном объеме, кредитное учреждение вправе продать ценный документ (закладную) третьим лицам. В данном случае реквизиты для перевода денег меняются и заемщика в обязательном порядке уведомляют о смене кредитора.

Получателю ипотеки придется вносить обязательные ежемесячные выплаты на расчетный счет нового «собственника» закладной. Стоит отметить, что условия, прописанные в первоначальном ипотечном договоре, не изменятся.

Обмен

Это еще один вариант манипуляции закладной. Кредитор вправе провести обмен закладной, находящейся в распоряжении банка, на другие ценные бумаги стороннего банка. Такая операция обычно проводится с внесением доплаты участником одной из сторон.

Такая процедура возможна в том случае, если заемщик неоднократно нарушает условия ипотечного договора, задерживает платежи и отказывается от проведения реструктуризации долга.

Выпуск ИЦБ

Изготовление эмиссионных бумаг с привязкой закладной – это дополнительная финансовая возможность увеличения банковского капитала. Ипотечные ценные бумаги доступны для приобретения физическими лицами, юридическими финансовыми организациями или иными компаниями.

Закладной документ для кредитного учреждения – это еще один финансовый инструмент для получения прибыли. Возможность извлечения дополнительного дохода может быть реализована только в том случае, если в ипотечном соглашении не прописано особых условий и отсутствует пункт с запретом на проведение каких-либо действий с залоговым документом.

Кем выдается закладная на жилье

Оформляется ценная залоговая бумага в присутствии обеих сторон: представителем со стороны банка и заемщиком, либо его доверенным лицом.

Документ готовит банка, так как именно кредитное учреждение в первую очередь заинтересовано в ее получении. Юридическую силу закладная получает, пройдя регистрацию в государственной организации.

По установленным российским законодательством правилам и порядку, подготовленная и подписанная обеими сторонами документация по жилищному кредиту, включая закладную, передаются в Росреестр.

Там бумаги регистрируют и проводят оформление прав собственности на жилье.

Присвоив документу государственный номер и внеся в список залоговую недвижимость, подлинники передают на руки представителю банка. Доверенное лицо от кредитора расписывается в получении документации и передает их в финансовое учреждение, в котором бумаги будут храниться.

Получатель ипотеки получает свидетельство о правах на недвижимость с обременением, которое снимется после исполнения заемщиком всех финансовых обязанностей договору с банком, т.е. после закрытия своих долговых обязательств перед кредитором.

Возможно запросить дубликат закладной в госорганах, де проходила регистрация, либо в банке, выдавшем ипотечный кредит.

Что представляет собой залоговый документ

Нет строгих правил по оформлению именной бумаги на залоговую недвижимость. В законе по ипотеке не говорится, как следует составлять документ. Нет жестких условий по очередности расположения пунктов, поэтому их можно располагать в любом порядке.

Важно, чтобы в закладной присутствовали данные:

1. О залогодержателе (банке):

• наименование;

• адрес;

• телефоны;

• реквизиты;

• номер регистрационного свидетельства и лицензии.

2. О залогодателе:

• инициалы (Ф.И.О.);

• адрес по прописке (по паспорту) и фактическое место проживания;

• данные паспорта;

• контактные сведения: номер телефона для обратной связи, адрес электронной почты.

3. О залоговом имуществе:

• описание;

• номера регистрационных документов и сама документация;

• акт о составлении оценочной стоимости залогового объекта;

• справки, свидетельства и иные удостоверения.

4. По ипотеке

• сумма по договору;

• срок действия соглашения;

• порядок закрытия долга перед банком;

• размер процентной ставки.

5. По обременению в пользу третьих лиц (других участников сделки).

6. Номер закладной и дата ее регистрации.

Подготовленный документ подписывается обеими сторонами. Если в закладной будет отсутствовать один из вышеперечисленных пунктов, то бумагу к рассмотрению не примут.

Законом разрешено составлять документ в электронном виде на странице официального портала Росрееста. Скрепляется электронная документация ЭЦП.

Образец закладной

Страница 1

Страница 2

Когда составляется и подписывается закладная

Согласно установленному порядку оформления документа на залоговое имущество, бумага готовится во время составления и обсуждения ипотечного соглашения. Важно, чтобы в обоих документах сведения совпадали, чтобы данные о залоге в кредитном договоре были идентичны данным в залоговом документе.

Перед тем как поставить на ценной бумаге свою подпись, следует свериться с указанной в документе информацией. Лучше лишний раз перепроверить, чем в дальнейшем доказывать и разбираться с документацией в судебных инстанциях.

Когда возникает необходимость обращения в суд, а на руках нет ипотечного соглашения, то для рассмотрения дела и принятия решения будет достаточно предъявления залогового документа, прошедшего регистрацию в государственном органе.

При разборе через суд спорных вопросов, приоритетом пользуется закладная, а не кредитный договор. Это в случаях, когда указанная информация в соглашении не совпадает с размещенными сведениями в ценной бумаге на закладываемую недвижимость.

Какие требуются документы для составления закладной

Залоговое имущество оформляется в соответствии с принятыми правилами и порядком по закону об ипотеке. Несвоевременное представление необходимых документов, либо предъявление их в неполном объеме, может стать причиной отказа в регистрации проводимой сделки.

А это влечет за собой отказ в ипотечном кредитовании, так как финансовому учреждению будет невыгодно оформлять жилищный кредит без залога.

Запрашиваемые справки, свидетельства, удостоверения и паспорта участники готовят заблаговременно. Если есть необходимость, то со всех документов снимаются заранее копии и заверяются нотариусом.

Требуемые документы:

o паспорт заемщика;

o брачное свидетельство;

o письменное согласие мужа/жены на сделку (заверяется нотариусом);

o акт приема-передачи недвижимости залогодателю;

o кадастровая документация (паспорт) на залоговое имущество;

o ипотечное соглашение и иные документы по ипотеке;

o отчет представителей экспертной комиссии по оценке закладываемого имущества;

o квитанция или чек об оплате государственной пошлины;

o справка их госоргана – Росреестра.

Регистрация права собственности на ипотечное жилье в новостройке проводится на основании договора долевого участия.

Регистрация закладной

Вышеперечисленные документы передают в Росреестр для проведения регистрации документа и присвоения ему законного государственного номера. Пока номер не будет присвоен, бумага никакой юридической силы не имеет, поэтому выступать в роли гаранта сделки не может.

Номерной знак присваивается с указанием:

o названия государственного органа, который зарегистрировал обременение права собственности на залоговое имущество;

o места, в котором проходила регистрация жилищного кредита;

o даты выдачи закладной банковскому представителю.

Следует знать, что регистрация сделки – платная услуга:

• физическому лицу она обойдется в 1000р.;

• юридическому – в 4000р.

Где хранят закладную

Как уже говорилось ранее, вся документация, включая закладной документ, передается на руки уполномоченному банковскому представителю. Он в свою очередь отвозит бумаги в банк.

Документ хранят в кредитном учреждении. Исключение из правил, когда с залоговой бумагой совершают иные действия: обмен, продажа, переуступка права сторонней финансовой компании.

Заемщику необходимо подстраховаться и сделать для себя копию с документа. Так, в случае его потери, залогодатель будет иметь на руках подлинное подтверждение предоставления банку залога.

Как действовать, если закладная утеряна

В случае утери банком залоговой бумаги, документ можно восстановить. Пишется заявление в регистрационный государственный орган. Заемщик вправе заранее подстраховаться от пропажи, запросив дубликат закладной в Росреестре или у кредитора.

Таким образом, потеря по вине залогодателя будет невозможна, поэтому восстановление документации переложится полностью на залогодержателя. Заемщику необходимо только подписать заявление, составленное банком в регистрационный государственный орган, и ждать выдачи нового документа.

Если кредитор отказывается предоставлять заемщику дубликат залоговой бумаги, то последний вправе подать на банк в суд. Закладная необходима получателю жилищного кредита для снятия обременения.

В этом случае заемщик имеет законные основания обратиться с заявлением о снятии ограничений на заложенное ранее имущество в судебные инстанции. Если суд примет решение в пользу истца, то обременение будет снято, а Росреестр удалит из списка залог.

Как выдается закладная после закрытия ипотеки

Пока жилищный кредит полностью не погашен, закладная остается у залогодержателя, т.е. в банке. Кредитор вправе распоряжаться ценным документом на свое усмотрение: обменять, продать, переуступить права.

Такое будет возможным только в том случае, если заемщик неоднократно нарушал условия кредитного соглашения. Если долг по ипотеке закрыт в полном объеме, то банк обязан по первому требованию залогодателя выдать ему именной документ.

Чтобы получить в банке закладную, пишется заявление с просьбой о выдаче документа. Ходатайство передается через менеджера банковской организации, который в свою очередь обязан проверить данные клиента и сведения по погашению ипотечной задолженности.

На рассмотрение заявления банку дается 30 дней. В течение указанного срока кредитор обязан передать закладную заявителю. Если со времени подачи ходатайства пройдет больше месяца, законный владелец именной бумаги вправе подать на кредитное учреждение в суд.

На выданном залоговом документе должна присутствовать печать финансового учреждения и подпись ответственного лица со стороны кредитора. Без данных отметок Росреестр не примет закладную для аннулирования записи залога из списка, а значит, обременение не будет снято.

Получив из банка залоговый документ, заемщику потребуется обратиться в госорганы для снятия ограничений на залог и регистрации прав собственности на недвижимость.

Именная бумага направляется в Росреестр, где удаляется запись об обременении залогового имущества и проводится оформление документов на квартиру. Ограничения можно снять через МФЦ.