Землеустроительная экспертиза 2021 виды, особенности, применение

Виды землеустроительной экспертизы. Геодезия, демаркация, кадастровые работы, строительная съемка … Когда средний человек сталкивается с легализацией, проектированием или разделением земельного участка, есть много незнакомых определений. Одно из них — геодезия. Споры между собственниками, ошибки при регистрации, строительство нескольких земельных участков из одного участка — лишь некоторые из случаев, когда потребуется экспертное заключение. Поговорим о том, что это такое и какие формы имеет.

Общая информация о земельной экспертизе

Геодезическая экспертиза — это технический и правовой аудит отдельного земельного участка или всего земельного комплекса, экспертиза материалов землеустройства, кадастровых, правоустанавливающих и сертификационных документов на землю и их сопоставление с фактическими условиями землепользования.

Проведение этой процедуры требует специальных знаний и состоит из нескольких обязательных шагов. Это сложный комплекс, а потому квалифицированная работа не из дешевых — стоимость достигает нескольких десятков тысяч рублей.

В процессе экспертизы специалист определяет:

  • площадь одного или нескольких участков либо часть одного из них;
  • границы используемых земельных участков;
  • правовые границы, установленные на основании кадастровых документов;
  • порядок землепользования при совместной собственности двух и более совладельцев на один земельный участок;
  • соответствие места нахождения недвижимости кадастровым документам и др.

Вышеуказанная процедура проводится в ходе общей экспертизы, которая необходима, например, при разрешении соседских споров.

Наряду с ними существует множество других форм детальной экспертизы, суть и цель которых зависит от деятельности на данном участке.

Виды землеустроительных экспертиз

Геодезические аудиты классифицируются по нескольким критериям. Если необходимость аудита обусловлена ​​наличием спора, принято различать внесудебную и судебную экспертизу.

При необходимости установления границ участка проводится судебно-медицинская экспертиза установления границ, судебно-медицинская экспертиза делимитации и делимитации границ.

Что касается конкретных форм экспертных исследований, то в зависимости от характера исследования различают следующие виды экспертных исследований.

  • историко-культурный;
  • относящийся к окружающей среде
  • археологические
  • геологический
  • логистика;
  • статус экспертизы документации.

В каждом из вышеперечисленных случаев независимое обследование земельного участка должно дать объективные и беспристрастные результаты.

Досудебная экспертиза

Разделение видов земельной экспертизы на внесудебную и судебную не зависит от характера проблемы, вызвавшей необходимость ее проведения, а обусловлено только процедурными особенностями. Каждое экспертное заключение может быть как внесудебным, так и судебным.

Внесудебная проверка проводится на основании договора, заключенного между собственником земельного участка или другим заинтересованным лицом и организацией, проводящей экспертизу.

Поскольку обследование проводится в частном порядке, либо землепользователь, либо обе стороны решают, проводить ли обследование или нет. При этом они вправе выбирать экспертную организацию, главное условие — наличие квалификационных аттестатов для специалистов.

Судебная экспертиза

Земельная экспертиза для суда носит принципиально иной характер, так как назначается не по воле сторон, а только на основании решения суда или следователя / следователя, если это уголовное дело.

Характер спора также не имеет значения, но круг ситуаций, в которых он может быть вызван, значительно расширяется.

Судья определяет, какая экспертная организация будет проводить аудит, целесообразно ли привлекать государственные экспертные учреждения или могут ли это делать частные специалисты.

Судебная экспертиза также вызывается, когда результаты внесудебного контроля вызывают сомнения у судьи. Например, если экзамен:

  • проводились с существенными нарушениями;
  • основаны на недостоверных или искаженных фактах;
  • содержат необъективные выводы.

В этом случае судебно-медицинская экспертиза назначается по заявлению заинтересованного лица или по инициативе судьи.

Землеустроительные экспертизы границ

Чаще всего работа оценщиков земли связана с определением границ участка. Важность этой процедуры нельзя отрицать, так как несоблюдение границ нарушает права собственников соседних участков.

Нарушитель может быть привлечен к административной ответственности, если его действия будут признаны сквоттингом (статья 7.1 Коллективного трудового договора).

Более того, каждое преобразование участка включает определение его фактических границ, которые, в свою очередь, определяют площадь участка и, следовательно, его кадастровую / рыночную стоимость.

В зависимости от ситуации, съемка границ участка может быть выполнена для

  • Перекрытие границ участка. Часто это результат ошибки кадастрового инженера. Неправильное определение координат точек поворота, неучет объектов застройки приводит к линейному смещению, в результате которого графики перекрываются. Это нарушает права собственников соседних участков и наличие таких наложений выявит только специалист.
  • Определение границ. Если границы участков обозначены только на плане, но геодезист поможет выяснить, нужно ли проводить границы участка. Пограничные знаки будут размещены в местах, указанных в выписке из кадастра.
  • Обозначение и установка границ с помощью пограничных знаков. Экспертиза в области приемки бордюров включает:
    • согласование границ участка;
    • создание план-графического обоснования;
    • определение координат и установка межевых знаков;
    • подготовка документов, в том числе плана границы, для предварительной регистрации координат участков в кадастре недвижимости.
  • Раздел сюжета. Перед тем как разделить участок на несколько новых, следует определиться, можно ли его разделить. Необходимо учитывать предполагаемое использование, допустимые предельные значения и другие требования. Например, земельный участок в кооперативе (или садоводческой общине) можно разделить только при условии, что разработан план организации участка.

Государственная историко-культурная экспертиза земель

На первый взгляд историко-культурный аудит — это специфическая форма земельной экспертизы. Но на самом деле это одна из немногих обязательных форм экспертизы.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73, государственное историко-культурное обследование участка обязательно в случае, если на участке планируются земляные работы, реабилитация, строительство или хозяйственная деятельность.

Целью аудита является выявление объектов культурного наследия или объектов с такими характеристиками.

В соответствии с лит. д) п. 11.1 Постановления, утвержденного постановлением Правительства № 569 от 15.07.2009 г., экспертиза проводится в случаях, когда у соответствующих органов нет информации об отсутствии археологических ценностей на данном объекте.

Проведение историко-культурных исследований участка проводится с помощью археологической разведки при наличии разрешения. Дополнительно эксперт должен предоставить:

  • выписка из кадастра недвижимости;
  • кадастровый план
  • кадастровая карта территории;
  • заявление об отсутствии на участке археологических ценностей.

Результаты экспертизы оформляются в виде акта, который в двух экземплярах направляется в соответствующие службы.

Экологическая экспертиза земель

Еще одна форма исследования — экологический аудит объекта, который проводится в обязательном или частном порядке. Его цель — проверить, соответствует ли документация, относящаяся к ведению бизнеса, требованиям законодательства об охране окружающей среды, и предотвратить негативные последствия этой деятельности.

Законодатель различает государственную и частную оценку воздействия участка на окружающую среду.

По статьям. 11-12 ФЗ № 174 от 23 ноября 1995 г. Экспертиза должна проводиться в объеме

  • Проектная документация на строительство / реконструкцию опасных, технически сложных или иных объектов, расположенных на особо охраняемых территориях.
  • проектная документация объектов обезвреживания отходов; — проектная документация искусственных площадок, которые будут расположены на особо охраняемых территориях; — проектная документация объектов обезвреживания отходов;
  • документация на строительство техногенных территорий на водных объектах.

Ничто не мешает землевладельцам или потенциальным покупателям инициировать экологическую экспертизу земли. Частное тестирование проводится для определения уровня загрязнения, наличия опасных химикатов, токсинов, патогенной плесени или повышенного уровня радиации.

К наиболее частым случаям относятся:

  • подготовка участка под строительство;
  • организация искусственных водоемов;
  • обустройство собственного пляжа, спа, медицинских учреждений;
  • создание частных пастбищ, посев сельхозугодий и т. д.

Археологический аудит

Во многих источниках упоминается такой отдельный вид земельного аудита, как археологическое обследование участка. Фактически, ошибочно выделять его как отдельный вид экзамена.

Археологический аудит — это своего рода историко-культурная экспертиза. Его особенность заключается в том, что согласно Федеральному закону №73 он проводится только на земельных участках, на которых планируется провести какие-либо работы.

Инженерно-геологическая экспертиза

Геологическое обследование земельного участка — это вид коммерческого земельного аудита. Его основная цель — установить целесообразность строительства на исследуемой территории, поскольку строительный проект должен создаваться с учетом геологических свойств грунта:

  • свойства и качество;
  • глубина промерзания;
  • структура почвы;
  • глубина проседания грунтовых вод и др.

В некоторых случаях почвенные условия не подходят для строительства, и это может быть выявлено только геологическим аудитом инженерных изысканий.

Следует отметить, что согласно ст. 49 Гражданского кодекса, землеустроительная экспертиза обязательна для крупных строительных объектов, за исключением

  • Возведение индивидуальных жилых домов до 3-х этажей;
  • строительство жилых домов, в которых количество блоков не превышает 10, а этажность не превышает 3
  • строительство жилого дома с числом подъездов не более 4 и этажностью — 3;
  • строительство производственных зданий не выше 2-х этажей и площадью до 1,5 тыс. кв. м2.

Закон допускает как публичные, так и частные экспертные заключения. Выбор остается за клиентом — владельцем или владельцем сайта.

В процессе экспертизы выполняется инженерное бурение. На них специалисты оформляют паспорта, берут пробы почвы и грунтовых вод. Количество колодцев зависит от масштаба предполагаемого строительства, а их глубина составляет не менее 10 метров.

Геодезическая экспертиза

Землемерие — это наземный аудит, направленный на определение реальных границ участка, его площади и соответствия возводимых построек разрешительной документации.

Основное отличие — этап его проведения. Геодезические работы обычно выполняются уже на этапе планирования территориального развития. Они помогают учесть важные аспекты при разработке проекта:

  • топографические особенности;
  • уклон местности;
  • высота козырьков;
  • растительность;
  • подземные, наземные и надземные коммуникации и так далее.

В процессе изыскания специалисты:

  1. Исследовать область.
  2. Выполняет тахеометрическое измерение.
  3. Определение хода и высоты участка.
  4. Составление топографического плана местности и разметка возводимых объектов.

В ходе геодезической экспертизы после завершения инвестиции геодезисты проверяют соответствие фактического состояния участка кадастровой документации.

Логистическая экспертиза земель

Геодезическая экспертиза — это форма частного земельного аудита для деловых целей. Это позволяет будущим владельцам выбрать землю под складской комплекс и оценить потенциальное использование земли для логистических целей.

Дело не только в правильном выборе места расположения площадки и удобстве развития транспортной инфраструктуры. По результатам аудита эксперт должен:

  • выявить и проанализировать наличие ограничений на строительство складов и инфраструктуры;
  • учитывать красные линии, санитарно-защитные зоны, нагрузки и другие ограничения согласно СНиП и СанПиН;
  • определить площадь застройки и состав будущих объектов;
  • предложить несколько вариантов расположения зданий и дополнительных объектов инфраструктуры;
  • оценить логистический потенциал всех вариантов;
  • Предлагаем оптимальный вариант исходя из требований заказчика, специфики объекта и здравого смысла.

При разработке вариантов развития эксперт стремится:

  1. Учитывать технологическую специфику компании клиента.
  2. Учитывайте требования к качеству и количеству.
  3. Предлагает максимум планировочных решений.
  4. Представьте характеристики заказчика в сравнительной таблице, чтобы продемонстрировать преимущества каждого варианта.

Аудит землеустроительных документов

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 18.06.2001 № 78 проводится экспертиза документов землепользования на предмет их соответствия выходным данным и техническим требованиям землепользования.

Порядок регламентируется положением Постановления Правительства № 214 от 04.04.2002, согласно которому решение о проведении такой экспертизы может быть принято на основании решений государственных или местных органов власти, а также по инициативе заинтересованных лиц, например будущих владельцев.

Более подробную информацию о составе документации участков можно найти в материале «Землеустройство».

В соответствии с пунктом 4 постановления геодезические документы проверяются комиссией, созданной постановлением Росреестра. Срок его действия обычно составляет 30 дней, но может достигать 3 месяцев.

По его результатам сделаны выводы. В случае отрицательного ответа комитет запросит исправление документации в соответствии с комментариями. До внесения изменений деятельность по землеустройству и регистрации будет приостановлена.

Когда необходима землеустроительная экспертиза

Все виды опыта, описанные выше, преследуют свои собственные цели и поэтому используются только в ограниченном числе случаев. Среди них выделяют геодезический пограничный контроль, который проводится с целью определения реальных границ участка и сохранения их в природе.

Такая необходимость возникает в случае

  • возникновение спора между собственниками соседних участков, выявление самозахватов, признание права собственности на землю;
  • необходимость раздела земельных участков между совладельцами, например, в случае раздела имущества или совместной собственности супругов
  • создание новых участков путем объединения нескольких участков в один или создания нескольких участков из одного;
  • установление порядка использования одного участка несколькими совладельцами;
  • подготовка купли-продажи земельного участка;
  • необходимость установления сервитутов и других ограничений в использовании земли;
  • восстановление границ участка;
  • обеспечение проезда / доступа через участок или к участку;
  • необходимо рассчитать площадь участка;
  • вынесение постановления суда.

Кто имеет право проводить аудит

Геодезические работы в Екатеринбурге, Москве, Санкт-Петербурге или другом городе требуют, чтобы лицо, проводящее такую ​​экспертизу, обладало глубокими специальными знаниями, поэтому геодезические работы в Екатеринбурге, Москве или другом городе должны выполняться только лицензированными специалистами. Это могут быть независимые экспертные организации или частные эксперты, имеющие лицензии на геодезическую и картографическую деятельность в Росреестре.

Частных специалистов называют кадастровыми инженерами. Они могут заниматься своей деятельностью только после сдачи экзамена и получения квалификационного аттестата.

Эксперт по земли может выступать как индивидуальный предприниматель, являясь членом ассоциации кадастровых инженеров, так и работать в независимой экспертной организации.

Как и оценщики, оценщики должны иметь страхование ответственности.

Общий порядок проведения экспертизы

Каждый из описанных видов аудита имеет свою уникальную процедуру, но общий порядок взаимодействия с экспертом можно резюмировать следующим образом:

  1. Выбор экспертной организации, подача заявки, подписание договора между экспертом и заказчиком.
  2. Подготовка объема требований и обязательств, включая название и характеристики объекта, его состояние и местонахождение, документацию, цели, задачи и вопросы для эксперта.
  3. Предоставление специалисту технической документации сайта, обеспечение доступа к сайту.
  4. Проведение геодезического анализа, анализ планировочно-картографических материалов, кадастровая документация, планировка местности, другие мероприятия в зависимости от типа съемки.
  5. Подготовка экспертного заключения.
  6. Передача договора клиенту, оплата услуг специалиста.

Стоимость экспертизы

Размер вознаграждения эксперта варьируется. Чтобы понять, сколько стоит судебно-медицинская экспертиза участка, важно знать особенности ситуации, в том числе:

  • вид проводимой экспертизы;
  • площадь участка, его назначение, наличие объектов;
  • тип и количество съемок, для которых проводится съемка: определение границ, выявление несоответствий, топографическая съемка, делимитация территории и т. д.
  • количество выездов на объект экспертами, транспортные и прочие расходы;
  • расположение участка. В провинции стоимость экспертизы намного ниже, чем в крупных городах;
  • полномочия оценщика и так далее.

В каждом случае стоимость определяется индивидуально, это только естественные региональные диспропорции. Например, в Ростове-на-Дону нетрудно найти специалиста, услуги которого обойдутся в 15-20 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге это уже 30-35 тысяч. рублей, а в Москве стоимость комплексной проверки начинается от 50-60 тысяч. руб.

Читайте также: