Учет изменений недвижимости в 2021 году

Учет изменений недвижимости в 2021 году. Регистрация изменений объектов недвижимости — это любое изменение данных об объекте недвижимости в процессе кадастрового учета и обновления данных в Едином государственном реестре недвижимости. Подробнее о процессе изменения бухгалтерского учета, необходимых документах и ​​полезных советах читайте в этой статье.

Что такое кадастровый учет и зачем нужен учет изменений

Правовое регулирование процедуры кадастрового учета осуществляется нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества». Основания для кадастрового учета изложены в ст. 14 Федерального закона No 218-ФЗ и включают:

  • создание или создание нового объекта недвижимого имущества;
  • прекращение существования объекта, включая его разделение на несколько новых, независимых единиц записи;
  • создание или прекращение действия части объекта, по которой было зарегистрировано обременение прав;
  • оформление помещений или парковочных мест в здании, права на которые уже зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц;
  • изменение основных характеристик объекта недвижимости.

Регистрация изменений характеристик недвижимого имущества осуществляется при соблюдении основных принципов USRN — точности, полноты и своевременности регистрационных данных. Поздняя регистрация изменений или отказ от регистрации нарушают эти правила, и в результате USRN будет содержать неточную информацию о собственности.

Совет эксперта. Основные данные реестра доступны всем желающим в виде выписки из ЕГРН. По запросу органы Росреестра предоставляют выписку из ЕГРН. Поэтому любые изменения объекта следует учитывать при составлении выписки.

Учет изменений квартиры в 2021 году

Квартира является отдельной недвижимостью и подлежит кадастровому учету на общих условиях. Основные характеристики квартиры, подлежащие регистрации в Едином государственном реестре, указаны в техническом плане. Этот документ готовится кадастровым инженером по запросу собственника квартиры.

Список объектов, требующих ссылки на кадастровый регистр, выглядит следующим образом.

  • тип недвижимости;
  • кадастровый номер;
  • Номер и тип этажа, на котором расположена квартира
  • адрес и расположение квартиры
  • назначение рассматриваемой недвижимости;
  • плоская поверхность.

Дополнительно графическая часть технического плана квартиры содержит план этажа или его часть, показывающую расположение квартиры.

Любые изменения вышеперечисленных характеристик должны быть отражены в данных USRN. Для этого потребуется подготовка обновленного технического плана и внесение его в кадастровый регистр.

Специализированный консалтинг. Регистрация изменений недвижимого имущества также осуществляется на основании кадастровых работ, выполненных инженером. Закон не запрещает обращаться к кадастровому инженеру с просьбой о подготовке технической документации, поскольку для подготовки плана будут использованы общедоступные данные из Единого государственного реестра и результаты фактических измерений.

Алгоритм действий

Изменения характеристик недвижимости могут возникнуть в результате следующих событий и действий:

  • разделение объекта на несколько новых, независимых единиц или отделение одной или нескольких комнат от общего объекта;
  • Реконструкция или реновация дома, в результате чего изменяются характеристики квартиры;
  • изменение характеристик здания, приводящее к соответствующему изменению расчетных показателей жилых помещений (например, изменение этажности многоквартирного дома)
  • работы, связанные с реконструкцией или реконструкцией жилых домов.

С учетом обоснованности внесения изменений алгоритм действий правообладателя по учету изменений будет состоять из следующих этапов:

  • согласование проекта работ, в результате которых изменятся параметры объекта;
  • выполнение работ в строгом соответствии с выданным разрешением и утвержденным проектом;
  • составление протокола приемки работ;
  • подготовка технической документации, отражающей внесенные изменения;
  • заявление в органы Росреестра о кадастровом учете изменений.

По результатам кадастрового учета правообладатель получает актуальную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, в которой должны быть отражены все внесенные изменения.

Документы

Для подачи заявления в орган Росреестра на кадастровый учет изменений объектов недвижимости необходимы следующие документы.

  • Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и др.)
  • документы, подтверждающие основания для кадастровой записи, в том числе обновленный технический план квартиры (полный перечень этих оснований указан в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ);
  • проектная документация, если это требовалось для выполнения работ в квартире
  • разрешения на работу на основании представленного проекта
  • Акт приемочной комиссии по результатам выполненных работ
  • платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за кадастровый учет.

Согласования

В большинстве случаев изменение характеристик квартиры является результатом перепланировки или перепланировки. Этот вид работ требует подготовки проекта и его утверждения в соответствующих государственных органах.

Отсутствие разрешения влечет незаконность изменений или улучшений, в результате которых виновный может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ и потребует восстановить имущество до первоначального состояния.

Порядок согласования проекта перепланировки и реконструкции регулируется главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации и Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. При подаче заявления на согласование , правообладатели представляют следующие документы:

  • заявление по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.2005 № 266;
  • документы на право собственности;
  • Дизайн изменения или перепланировки плана осуществляется организацией, уполномоченной СРО.

По завершении всех работ, предусмотренных проектом, должен быть составлен акт приемки и передан в орган кадастрового учета.

Учет изменений зданий

Изменения характеристик зданий также вносятся на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Типичные случаи, когда такие изменения происходят, — это капитальный ремонт и перепланировка. В этом случае порядок согласования и выполнения работ соответствует положениям Кодекса территориального планирования Российской Федерации.

Алгоритм действий

Порядок действий собственника здания, у которого будет изменение основных характеристик, регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и положениями Федерального закона № 218-ФЗ. Необходимо выполнить следующие шаги:

  • подготовка проекта реконструкции или капитального ремонта;
  • заключение экспертизы проектной документации в соответствии с принципами, изложенными в ст. 49 Кодекса территориального планирования Российской Федерации.
  • Утверждение проектной документации и получение разрешения на реконструкцию или капитальный ремонт здания;
  • Выполнение плановых проектных работ (работы могут выполняться предпринимателями или организациями, имеющими лицензию хозяйственного самоуправления);
  • составление акта приемки комиссии и подготовка технической документации кадастровым инженером;
  • заявление в органы Росреестра о кадастровом учете изменений.

Основной характеристикой этого процесса является не только изготовление дизайна, но и необходимость получения экспертного заключения. Это требование существует для обеспечения безопасности здания.

Комментарий эксперта. Заключения о безопасности работ могут делать государственные и негосударственные экспертные организации. Помимо экспертизы проектирования работ, аналогичные работы проводятся в области инженерной экспертизы, если это требуется по закону.

Документы

Исходя из вышеперечисленной специфики, для проведения работ и кадастрового учета изменений потребуются:

  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество (свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц);
  • Исходная техническая документация;
  • проект будущих работ, составленный утвержденной СРО организацией или автором строительного проекта
  • заключение экспертной организации;
  • разрешение на капитальный ремонт или реконструкцию здания;
  • акт приемки;
  • техническая документация с изменениями, разработанная кадастровым инженером.

Результатом кадастрового учета станет внесение сведений в Единый государственный реестр юридических лиц и выдача выписки из реестра.

Согласования

Перечень необходимых согласований в случае изменения характеристик объекта недвижимости указан в Кодексе территориального планирования Российской Федерации. Следующие должны быть одобрены:

  • инженерные изыскания;
  • проектная документация.

Согласование оформляется в виде разрешения на работу, для получения которого требуется заключение эксперта о соответствии проекта нормам и принципам градостроительства.

Учет изменений помещений

Во многих случаях автономные жилые или нежилые помещения также признаются самостоятельными объектами недвижимости, и сведения о них вносятся в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Если основные характеристики такого помещения изменились, оно также подлежит кадастровому учету.

Алгоритм действий

Требуемый перечень обязательных мероприятий, связанных с регистрацией изменений характеристик помещения, будет варьироваться в зависимости от назначения объекта. Для перепланировки и реорганизации жилых помещений необходимо согласие Государственной жилищной инспекции. Для учета изменений нежилых помещений такого требования нет.

Общий алгоритм работы с правообладателями будет состоять из следующих шагов:

  • Подготовка проектной документации (выполняется владельцем разрешения СРО)
  • координация работы над проектом;
  • Выполнение работ по согласованному проекту;
  • Подготовка отчета приемочной комиссии;
  • Подготовка технической документации кадастровым инженером;
  • заявление в службу Росреестра о регистрации изменений в кадастре.

Органы Госжилинспекции будут включены в приемочную комиссию, если будет составлен окончательный акт на квартиру.

Документы

Для кадастрового учета изменений характеристик помещения необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление о внесении записи в кадастровый реестр;
  • документы, подтверждающие право собственности на помещение (свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав и др.)
  • документ, подтверждающий утверждение проектной документации и разрешающий выполнение работ;
  • приемочная комиссия;
  • действующий технический план помещения, подготовленный кадастровым инженером.

Для кадастрового учета изменений также необходимо предъявить платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Комментарий эксперта. При реализации нового технического плана с учетом внесенных изменений кадастровый инженер должен использовать актуальные данные из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении здания, в котором находится помещение. Если изменение характеристик помещения вызвано проведенными в здании работами, кадастровый учет сведений о здании и помещении будет осуществляться одновременно.

Согласования

Для кадастрового учета изменений характеристик объекта необходимо предоставить согласование проектной документации. Помимо общих требований по согласованию, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, на региональном уровне могут приниматься собственные нормативные правовые акты в указанной сфере.

Например, на территории Москвы согласование документации на жилые и нежилые помещения осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Аналогичные документы могут быть приняты другими субъектами Российской Федерации.

Если работа выполнена без согласования, виновная сторона привлекается к административной ответственности и обязана за свой счет восстановить объект до первоначального состояния. Если изменения характеристик не угрожают безопасности другого помещения или здания, фактически выполненные работы могут быть узаконены, в том числе в судебном порядке.

Специализированный консалтинг. Для легализации фактически внесенных изменений или доработок также необходимо будет реализовать технический план. Если спор передан в суд, исход дела будет зависеть от качества работы кадастрового инженера. Поэтому выбор кадастрового инженера необходимо производить с учетом его репутации и опыта профессиональной деятельности.

Читайте также: