Регистрации договора аренды и технический план для части помещения

Регистрации договора аренды и технический план для части помещения. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре, если срок его действия превышает 1 год. В противном случае условия договора не будут иметь юридической силы для третьих лиц. В случае аренды объекта после реконструкции или части помещения при оформлении договора необходимо предоставить технический план.

В период действия зарегистрированного договора данные об обременении прав вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц. Подробнее о том, как оформить договор аренды, каковы нормативные и юридические требования, что такое технический план и как он создается подробнее в статье.

Что такое договор аренды простым и юридическим языком

Лизинг — это передача в собственность движимого или недвижимого имущества другому лицу (лизингополучателю) за вознаграждение. Отметим ключевые принципы проведения таких сделок в 2019 году:

  • только собственник или уполномоченное им лицо может сдавать недвижимость в аренду (если у собственности несколько собственников, все они должны участвовать в заключении договора или выдавать доверенность на одно лицо);
  • договор заключается в письменной форме, а его условия определяются сторонами по соглашению сторон;
  • Срок действия договора не ограничен законом, но для договоров аренды на срок более одного года требуется регистрация в Федеральном регистрационном бюро.

Предметом аренды может быть жилое или нежилое помещение, здание или часть имущества. Временное ограничение прав собственности возникает на время аренды. Это не препятствует домовладельцу продавать недвижимость, но арендатор сохраняет за собой право использовать ее в течение всего срока действия договора.

Краткосрочный договор недвижимости (менее 1 года) не требует регистрации и вступает в силу с момента подписания сторонами. Долгосрочный договор подлежит обязательной регистрации, и для подтверждения этого факта стороны получат выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

Правила заключения, исполнения и расторжения договоров аренды изложены в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. При аренде зданий, сооружений и предприятий действуют особые правила (пункты 4 и 5 главы 34 Гражданского кодекса). Правила регистрации определяются нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Комментарий эксперта. Без регистрации долгосрочного контракта вы не сможете защитить свои интересы в случае его нарушения исполнителем. На такое соглашение нельзя ссылаться в суде, и доказать договорные отношения каким-либо другим способом будет чрезвычайно сложно. Рекомендуем соблюдать все требования Гражданского кодекса РФ и Закона № 218-ФЗ, чтобы избежать потери денег и других неблагоприятных последствий.

Нормативное регулирование регистрации договора и части помещения по ФЗ № 218

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ существенно изменился порядок регистрации договоров недвижимого имущества:

  • продать, в том числе в аренду, можно только то, что внесено в кадастровый реестр (если запись не была сделана ранее, это можно сделать одновременно с записью об аренде);
  • разрешается сдавать в аренду часть помещения или здания даже без соблюдения правил утепления и разделения (часть объекта будет внесена во временный земельно-строительный регистр, который будет аннулирован после расторжения договора)
  • если перепланировка помещения проводилась для нужд арендатора, ее можно согласовать через кадастровый учет одновременно с постановкой на учет.

Статья 24 Закона № 218-ФЗ определяет требования к специальному документу, который может потребоваться для регистрации — техническому плану. Этот документ является основанием для предварительного кадастрового учета недвижимого имущества, внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества после изменения планировки или преобразования, а также для регистрации аренды части помещения. Составить технический план может только кадастровый инженер, а правила составления документа содержатся в Постановлении № 953 Минэкономразвития от 18.12.2015.

Комментарий эксперта. Если ранее внесенный в кадастровый реестр объект передается по договору, технический план придется заказывать только на реконструкцию или на часть помещения. Если объект еще не прошел кадастровую регистрацию, она будет проведена одновременно с регистрацией.

Технический план можно заказать в МосОблРег. Наши специалисты имеют аттестат кадастрового инженера, дающий им право производить обмер недвижимости и составлять технические планы. Все документы будут оформлены в кратчайшие сроки.

Требования для долгосрочного договора – срок его действия, порядок регистрации

Если договор заключен на срок более 1 года, необходимо подать заявку в Росреестр или МФЦ на регистрацию. Для того, чтобы договор прошел без проблем с регистрацией, необходимо указать описание объекта, подтвердить право собственника распоряжаться имуществом. Если представитель действует от имени арендодателя или арендатора, в документе должны быть указаны реквизиты нотариально заверенной доверенности.

В течение срока действия договора стороны могут изменить его условия по взаимному согласию. Для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Если основной договор подлежит государственной регистрации, такая же процедура должна соблюдаться и для дополнительного договора. Следовательно, любой дополнительный договор должен быть оформлен в письменной форме и представлен в Росреестр или МФЦ.

При заключении договора необходимо проанализировать содержание выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Если это указывает на существующие обременения (ограничения) имущественных прав, в регистрации может быть отказано. Например, в случае судебного ареста запрещены любые способы распоряжения имуществом. Проблемы могут возникнуть и при передаче в залог нежилых помещений. Для сдачи его в аренду или изменения его характеристик необходимо согласие (разрешение) залогодержателя.

Комментарий эксперта. Все требования по содержанию договора аренды могут быть выполнены только в компании юриста. Если необходимо составить технический план, изменить параметры объекта или выделить арендатору конкретную площадь, без помощи кадастрового инженера не обойтись.

Что такое технический план и почему он требуется при регистрации договора

Как указано выше, можно обойтись без выполнения технического плана, если объект недвижимости уже прошел кадастровый учет, а аренда не меняет характеристики помещения. В соответствии с положениями Гражданского кодекса и Закона № 218-ФЗ технический план должен быть представлен вместе с договором в следующих случаях:

  • Если домовладелец переделал или переделал недвижимость в аренду;
  • если собственник передает арендатору объект, который ранее не подлежал кадастровой и правовой регистрации
  • если предметом договора является часть помещения (здания).

Для составления технического плана может быть выбран любой кадастровый инженер. При подписании договора следует убедиться, что специалист имеет аттестат кадастрового инженера. Если вы подаете заявку на вступление в организацию, она должна быть членом СРО «Кадастровые инженеры», а ее специалисты должны подтвердить свою квалификацию. Членство в СРО кадастровых инженеров будет отражено в содержании технического плана.

Обращаем ваше внимание на важнейшие правила реализации технических планов, отраженные в статье 24 Закона № 218-ФЗ и Постановлении Минэкономразвития № 953:

  • кадастровый инженер обращается за предварительными кадастровыми данными из Единого государственного реестра регистрации, т.е. уточняет характеристики помещения перед внесением изменений;
  • Фактические характеристики объекта определяются по результатам натурных испытаний и замеров (разумеется, собственник должен предоставить инженеру доступ к объекту);
  • технический план будет включать текстовый и графический блок с описанием фактических параметров объекта, отражением его границ на схемах и планах этажей;
  • Технический план регистрации должен быть подготовлен в электронном виде и представлен инженером в Росреестр по on-line каналам (если заказчик требует технический план в письменной форме, такое условие должно быть указано в договоре).

Вот пример, когда сдается часть нежилого помещения (коммерческое помещение). В этом случае нет необходимости перестраивать ограждение части территории конструкции, стен или перегородок. Инженер определит виртуальные границы временного объекта, отобразит их на схемах и опишет в текстовом блоке технического плана.

После кадастрового учета технический план теряет силу. В случае последующего изменения характеристик объекта необходимо заказать новый технический план. Например, если приложение предусматривает изменение арендуемой недвижимости, кадастровый инженер отразит все изменения в новом документе.

В MosOblReg Architekci вы можете заказать технический проект на самых выгодных условиях. Наши специалисты имеют свидетельство кадастрового инженера, что гарантирует законность выданных документов. Окажем помощь в оформлении договоров и дополнительных соглашений, устраним основания для приостановления или отказа в записи в земельно-строительном реестре.

Одновременная регистрации договора и технического плана

Одним из ключевых преимуществ, предусмотренных Законом № 218-ФЗ, является возможность одновременной регистрации и кадастрового учета. Для этого необходимо подать заявку в МФЦ:

  • заявление о внесении записи в реестр и кадастровый учет (бланк заявления утвержден приказом Министра экономического развития от 12.08.2015 № 920);
  • не менее 2-х оригиналов договора аренды, субаренды или дополнительного договора (в зависимости от случая, в котором вы обращаетесь в МФЦ);
  • электронный технический план, подписанный кадастровым инженером ЭЦП;
  • правоустанавливающий документ на объект;
  • документы, подтверждающие полномочия сторон (паспорт гражданина, приказ на имя руководителя организации, доверенность на представителя);
  • платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Сроки проведения процедур будут отличаться. В зависимости от варианта подачи документов. При подаче документов в МФЦ регистрация и кадастровый учет займут 12 рабочих дней. В случае подачи заявки через Росреестр срок будет короче не более 10 рабочих дней.

Образец договора аренды

Закон не определяет модель договора аренды. С учетом требований Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 218-ФЗ в содержании документа должны быть указаны следующие условия:

  • дата и место заключения договора (обычно по месту нахождения недвижимости);
  • сведения об арендодателе и арендаторе и их представителях по доверенности;
  • описание объекта, переданного во временное пользование арендатору — адрес, кадастровый номер, основные характеристики (эти данные заполняются согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц);
  • срок действия контракта;
  • вид, размер и условия оплаты лизинговых сборов (лизинг является платной сделкой, и размер комиссии может быть согласован сторонами по взаимному соглашению);
  • возможность субаренды объекта (если такое правило не предусмотрено, субаренда будет невозможна)
  • Назначение помещения, которое арендатор может использовать (например, под магазин или офис)
  • разделение ответственности за текущий и капитальный ремонт объекта
  • ответственность сторон за нарушение договора (например, штраф или конфискация)
  • разбивка затрат, связанных с регистрацией контракта (например, порядок уплаты государственной пошлины);
  • другие положения, по которым стороны достигли соглашения.

Специалисты Росреестра проверяют только те условия договора, которые необходимы для регистрации. Например, в случае регистрации или внесения в кадастр условия платежа или ответственность сторон не имеют значения.

Комментарий эксперта. Пожалуйста, внимательно проверьте данные об оплате государственной пошлины. Если платеж в бюджет не будет произведен, процедура регистрации будет приостановлена. Это может значительно задержать процесс заполнения незавершенных документов.

Сложности при регистрации долгосрочных договоров. Приостановки Росреестра по основаниям Закона № 218-ФЗ

Отказ в регистрации договора аренды может произойти только в том случае, если стороны не устранят замечания специалистов Росреестра при приостановлении процедуры. Выделим наиболее частые примеры приостановления действия по ст.26 Закона № 218-ФЗ:

  • если арендодатель не уполномочен распоряжаться недвижимостью (например, если недвижимость передается в субаренду без такого разрешения в генеральном договоре);
  • в случае подачи неполного пакета документов (например, отсутствие технического плана, когда он требуется для кадастрового учета изменений объекта);
  • если объект уже обременен законом, вытекающим из другого договора аренды (закон не позволяет двум разным арендаторам арендовать один объект);
  • если право собственности на имущество обременено или ограничено по причинам, указанным в законе или в решении суда;
  • если есть несоответствия между исходными кадастровыми данными и фактическими характеристиками собственности (например, если владелец недвижимости не подал заявку на кадастровую регистрацию после преобразования).

Это лишь приблизительный список причин отстранения, с которыми могут столкнуться арендодатель и арендатор. Обратившись в MosOblReg, вы устраните все проблемы, связанные с быстрым оформлением договора аренды.

Одно из решений в борьбе с дисквалификациями обращение в Росреестр.

Стоимость изготовления технического плана и регистрации договора аренды

Кадастровые инженеры предоставляют услуги по рыночным ценам. На стоимость составления технических планов влияет множество факторов, от типа и размера собственности до срочности работ. Актуальную стоимость реализации технических планов уточняйте на нашем сайте или проконсультировавшись со специалистами МосОблРег. Средняя цена колеблется от 12000 до 25000 рублей.

МосОблРег оказывает полный комплекс услуг по составлению технических планов, реализации и регистрации договоров аренды. Чтобы уточнить цены и сроки услуг, а также другие условия сотрудничества, вы можете посетить наш сайт или проконсультироваться у наших специалистов.

Читайте также: