Как избежать обмана при покупке квартиры?

Обман при покупке квартиры. Приобретение недвижимости — важнейшее событие в жизни любого человека. Дорогостоящую собственность купить не сложно, еще легче ее потерять, если не знать особенностей операций с недвижимостью.

Первоочередное значение для удачной сделки с недвижимостью, играет юридически правильное оформление соглашения между продавцом и покупателем. Именно договор является основным инструментом правового регулирования процедуры отчуждения и покупки собственности.

Роль договора при сделках с недвижимостью

Правильно составленный документ, должен детально характеризовать права и обязанности участников процесса, оговаривать условия появления, исполнения или прекращения обязательств, подробно описывать правоустанавливающие основания операций с недвижимостью, характеристики объекта сделки, контактные данные сторон, порядок взаиморасчетов и пр.

Договор, благодаря которому регулируется купля продажа недвижимости, на деле, является письменным свидетельством устной договоренности между владельцем имущества и покупателем объекта, при котором, один участник сделки, обязуется передать право на собственность другой стороне сделки за определенную сумму денег.

Согласно законодательству, договор недвижимости является причиной возникновения обязательств сторон, поэтому оформлению документа стоит уделить особое внимание.

Порядок составления договора, его гражданско-правовые характеристики, определяются ГК РФ, статьями №454 п. 1 №549-558. Основные нормы, которыми регулируется купля продажа недвижимости, изложены в главе 30 ГК России.

Опираясь на законодательство, не стоит забывать, что недвижимость может отличаться по целевому назначению, эта особенность не может игнорироваться при заключении сделки. Имущество может служить социально-жилищным целям, использоваться для извлечения прибыли.

Так, порядок отчуждения и приобретения объектов жилого фонда регулируется Жилищным и Гражданским кодексами РФ. Напротив, недвижимость, обладающая коммерческим статусом, не становится предметом обсуждения статей Жилищного кодекса, а подчиняется лишь правилам Гражданского Кодекса РФ.

Совершенно особым способом происходят сделки с недвижимостью, в которых предметом отчуждения становится государственная недвижимость, купля продажа которой совершается путем перевода ее в частное владение.

В этом случае сделки с недвижимостью регистрируются в правовом поле Приватизационного законодательства РФ, которое регулируется ФЗ от 21.12.01 г. «О приватизации муниципального и государственного имущества» и ГК статьей №217. Несоблюдение правил сделки, которыми регулируется купля продажа госфонда, влечет за собой признание сделки ничтожной.

Основываясь на чрезвычайной важности договора купли продажи недвижимости, можно порекомендовать при совершении сделки с недвижимостью найти хорошего юриста, который исследует документ на «подводные камни» и нюансы, которые могут привести к утрате собственности или материальному ущербу.

Договор может быть признан недействительным по самым, казалось бы, незначительным деталям, к примеру, из-за описок в тексте. Основанием для признания ничтожности сделки и недействительности договора может стать одна неправильная буква в инициалах участников сделки, неверно указанная этажность дома, недействительный правоустанавливающий документ-основание и т. д.

Алгоритм купли продажи недвижимости

Первым делом, проводится поиск объекта среди выставленных на рынок помещений. Задача покупателя сводится к осмотру помещений, поездкам, прозвону предложений, аналитической работе по исследованию цен на жилье в интересующем сегменте, существующих планировок, влиянию характеристик собственности на ее стоимость и спрос.

Продавец, на данном этапе продажи недвижимости, старается облагородить объект доступными средствами, создать и распространить рекламное предложение на рынке.

После того как покупатель ознакомиться с предложениями на рынке, в интересующем его сегменте и обнаружит понравившийся объект, начинается ответственейший этап планирования сделки.

Это подготовка и проверка документов, переговоры собственником жилья, по результатам которых, должен быть составлен предварительный договор и многое другое.

Перед подписанием соглашения, необходимо ознакомиться с недвижимостью и оценить ее состояние, изучить правоустанавливающие бумаги собственника – договор — основание, убедиться в отсутствии арестов на квартиру и задолженности, наличию обременений.

После того как стороны придут к соглашению относительно сделки, цена на имущество будет согласована, прояснятся конкретные детали купли-продажи, продавец и покупатель заключают договор, который называют предварительным.

Документ является «шаблоном» основного соглашения, которые перечисляет обязательства сторон, сроки выполнения процедуры отчуждения имущества и прочие условия сделки.

Цель, с которой заключается договор предварительный, сводится к необходимости фиксации некоторой определенности в отношении будущей сделки. Он призван обязать участников купли-продажи выполнять условия устной договоренности.

После подписания документа, начинается напряженный этап подготовки пакета бумаг для оформления и регистрации сделки. Идет поиск банка, в котором будет проходить передача денег. Решаются вопросы безопасности участников. Проводится закрытие долгов по квартире перед ЖЭУ и другими инстанциями.

Делается выемка денег со счетов, если расчет производится за нал, а нужная сумма на покупку превышает величину, которую разрешено снимать в течение суток или происходит закладка средств в ячейку и составляется договор между банком и сторонами сделки, об особенностях выемки вложенных средств.

После передачи денег за недвижимость и подписания основного договора, участники процесса едут в УФРС для регистрации перехода прав на собственность. Государственная служба оформляет недвижимость на нового владельца в течение 31 дня.

Основным документом для регистрации сделки в УФРС является договор купли-продажи. После получения свидетельства на недвижимость, покупателя можно поздравить с покупкой жилья.

Стоимость недвижимости

Новичку сложно разобраться в нюанс рынка. Зачастую люди не могут понять, почему одинаковые квартиры могут стоить по-разному, и разница эта бывает очень велика. Из чего складывается спрос и цена на недвижимость?

•          Цена на жилплощадь в первую очередь определяется расположением объекта. Любая, самая замечательная недвижимость, с великолепной планировкой, евро-благоустройством внутренних помещений, иными престижными характеристиками, не может оцениваться высоко, если имущество находится в захолустье, где отсутствует социальная инфраструктура, нет возможности для трудоустройства или в тех регионах, где идут военные действия.

•          Во вторую очередь цена на недвижимость зависит от внутренних свойств объекта. Материала стен и перекрытий, планировки, высоты потолков, состояния кровли, придомовой территории, наличия автомобильного паркинга.

Цена на недвижимость зависит также от этажности помещения. Дешевле рыночной стоимости квартир, продаются апартаменты на первых и последних этажах, из-за угрозы разрушения кровли или риска затопления.

•          Цена на недвижимость зависит, хоть и незначительно, от внутреннего благоустройства помещений. Речь идет о ремонте, состоянии сантехники, окон, пола, электропроводки. Цена на недвижимость из-за внутренней отделки может отличаться на 100 — 300 тыс. рублей.

Значительно цена на объект с ремонтом повышается в престижных апартаментах премиум-класса, в остальных случаях большой роли внутреннее устройство помещения в ценообразовании не играет.

Чтобы сориентироваться, какая цена на недвижимость приемлема, а какая цена завышена или слишком низка, нужно сравнить стоимость квартиры с аналогичными апартаментами, в похожем районе, на таком же этаже, с похожей планировкой, состоянием апартаментов и пр. характеристиками.

Продажа объекта по несоответствующим реалиям ценам подозрительна, в таком случае требуется пристальная юридическая проверка имущества.

Если вы хотите прочитать, как правильно выбрать агентство недвижимости, переходите по ссылке.