Льготная ипотека: насколько она выгодна и стоит ли брать ее в 2021 году?

Благодаря снижению ставок и эффектам льготной программы в 2020 году на рынке нового жилья наблюдался всплеск спроса. По итогам уходящего года объем выданных ипотечных кредитов может превысить 4 трлн рублей рекордный показатель для рынка жилья. Однако акция ипотеки под 6,5% годовых спровоцировала серьезный рост цен на недвижимость. ЦБ уже объявил о снижении доступности жилья в России из-за удорожания.

Мы попросили аналитиков подсчитать экономию от программы с учетом роста цен на жилье и спросили, будет ли выгодно брать льготную ипотеку в 2021 году.

Рост цен съел часть выгоды от льготной ипотеки

Повышенный спрос населения на ипотеку со скидкой привел к росту цен на жилье. По данным Росстата, если в I квартале средняя цена кв.м. на первичном рынке жилья в России составила 71 тыс. руб., на конец 3 квартала выросла до 76,1 тыс. руб. По данным «Дом.ру», по итогам десяти месяцев 2020 года стоимость новостроек в России выросла на 10,5%, половину прироста обеспечила именно льготная госпрограмма. С начала года цена квадратного метра на московском рынке выросла на 10% и достигла 217 тысяч рублей. Средняя цена новостроек в 16 крупных городах России в декабре составила 88,13 тыс. Руб. За 1 кв. м, что на 15% выше средней цены на начало года.

Аналитики признают, что рост цен на жилье действительно съел некоторые преимущества льготной ипотеки. Но даже при нынешнем подорожании новостроек программа по-прежнему выгодна заемщику. Пока нельзя сказать, что рост цен полностью нивелировал преимущества льготных ставок. Первое, с чем сегодня столкнулся заемщик, — это увеличенный размер первоначального взноса. Хотя в некоторых случаях возможно снижение комиссии даже при росте цен получение ипотеки с первоначальным взносом 15% вместо 20%. Однако именно за счет снижения комиссии заемщик в конечном итоге увеличивает свою переплату по кредиту.

Рост цен на фоне льготной ипотеки на новостройки может свести на нет усилия властей в сфере доступности жилья, поэтому нужно вовремя отреагировать на повышение, заявил в декабре президент России Владимир Путин. По его словам, рынок быстро оценил льготную программу. Как только его участники увидели, что объем кредитных ресурсов увеличился, цены на жилье стали расти. Глава государства призвал «внимательно посмотреть и отреагировать соответствующим образом».

Сколько можно сэкономить с учетом роста цен

Рассмотрим несколько примеров квартир, приобретенных в ипотеку по льготной ставке и по среднерыночной ставке с учетом роста цен.

  • Пример 1

Для расчета гипотетической выгоды заемщика от снижения процентных ставок на фоне роста цен на квартиры в новостройках мы взяли среднюю стоимость квадратного метра для всех типов жилья (по данным Росстата) за первый и третий кварталы 2020 года и оценили среднюю стоимость двухкомнатной квартиры площадью 45 кв. В первом квартале такая квартира стоила 3,2 миллиона рублей, в третьем — 3,4 млн руб. Первоначальный взнос 15%, или 480 тыс. Руб. 510 тыс. Руб. (с учетом роста цен) соответственно.

При условии, что ипотека кредит на 18 лет (средневзвешенная продолжительность кредита по данным Банка России) с первоначальным взносом 15% по средневзвешенной ставке по рынку (для первичного жилья 7,82% в первом квартале и 5,9% в третьем квартале , по данным «Дом.ру») средний платеж по ипотеке снизился на 7% от 23,6 до 21,9 тыс. руб. При этом переплата снизилась с 2,4 миллиона до 1,8 миллиона рублей. Таким образом, несмотря на рост цен на недвижимость в сегменте новостроек, льготная госпрограмма по-прежнему остается благоприятной для заемщика.

  • Пример 2

Рассмотрим пример, когда человек хочет купить квартиру за 10 миллионов рублей. У него есть предоплата 2 млн руб. Оставшиеся 8 млн рублей он возьмет в кредит.

По льготной ипотечной программе под 6,5% годовых получается, что через 20 лет ежемесячный платеж составит 59,6 тыс. Руб. Перед льготной программой ставки были на уровне 9%. Получается, что по той же ссуде в 8 миллионов рублей на 20 лет заемщик будет платить 72 тысячи рублей в месяц. Таким образом, льгота составляет 12,4 тыс. Руб. В месяц или 148,8 тыс. Руб. В год.

С учетом того, что в долгосрочной перспективе цена квадратных метров неуклонно растет, текущий рост цен в любом случае будет перевешивать, поэтому было бы выгодно использовать льготную ипотеку в размере 6,5% ».

  • Пример 3

Для примера возьмем квартиру в одном из московских проектов и ее минимальную цену на квартиру в марте 2020 года (на старте продаж, до запуска программы льготных ипотечных схем) и сейчас.

В марте 2020 года минимальный бюджет закупки составил 8,8 млн рублей. Первоначальный взнос 20%, или 1,7 млн ​​руб. Сумма кредита 7 млн ​​руб. Ставка по ипотеке 7,5% годовых. При сроке кредитования 25 лет ежемесячный платеж составляет 67,6 тыс. Руб. Переплата по процентам за весь период кредита 13,2 млн руб. Общая сумма к оплате 20,3 млн руб.

В декабре 2020 года минимальный бюджет закупки в этом проекте увеличен до 10 млн рублей. Первоначальный взнос 20%, или 2 млн руб. Сумма кредита 8 млн руб. Из расчета 5,85%. При сроке кредита 25 лет ежемесячный платеж составляет 66 тыс. Руб. Переплата по процентам за весь период кредита 11,7 млн ​​руб. Общая сумма к оплате 19,8 млн руб.

Выгодно ли брать льготный кредит в 2021 году

В результате за весь срок кредита заемщик потратит на 455 тысяч рублей меньше, чем если бы он снимал квартиру весной по более низкой цене. Получается, что льготная ипотека в любом случае выгоднее, сказал эксперт. Однако из-за роста цен первоначальный взнос увеличивается, сбережения сокращаются, а выгода постепенно уменьшается.

Преимущества льготной ипотеки в 2021 году (программа действует до 1 июля) будет зависеть в основном от динамики цен на первичное жилье. Кроме того, сейчас спрос значительно превышает предложение нового жилья, которое зависит от темпов строительства, что может оказать дополнительное давление на цены.

Но в целом льготное ипотечное кредитование в 2021 году останется выгодным по сравнению со среднерыночными ставками. Программа будет особенно актуальна для тех заемщиков, которые могут внести 20% и более в качестве первоначального взноса. В этом случае банки предложат им выгодные условия ставка ниже 6%, и итоговая переплата будет ниже.

В 2021 году рост цен на жилье замедлится, потому что большая часть спроса на жилье со стороны россиян уже реализована, поэтому преимущества льготной ипотеки сохранятся.

Читайте также: