Дифференцированная ипотека — что это значит?

Дифференцированная ипотека что это значит? Поэтому при выборе наиболее удобного кредитного предложения банков следует обращать внимание не только на процентную ставку и отсутствие дополнительных комиссий, но и на то, какую платежную систему предлагает банк: рассрочку или диверсифицированную.

Отличие дифференцированной и аннуитетной схем погашения ипотеки

Ипотека — это вид кредита, который дает вам доступ к крупному финансовому ресурсу. Его преимущество — длительный срок погашения и относительно невысокая процентная ставка. Во избежание риска потери вложенных средств банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости. Это означает, что, если они не заплатят, они могут забрать собственность и продать ее на рынке, чтобы компенсировать убытки. При этом заемщик остается ограниченным в своих правах: до погашения он будет жить только в квадратных метрах, взятых в ипотеку. Ни обмен, ни продажа заложенной недвижимости невозможны.

Как и любой кредит, ипотека состоит из нескольких частей:

  • «Тело» ссуды — это основной долг заемщика перед банком;
  • Процентная ставка: комиссия банку за пользование ссудой;
  • Дополнительные платежи — комиссии, страховки и штрафы.

Какая будет минимальная сумма возврата, зависит не только от суммы платежа. Система начисления процентов также важна. В формуле аннуитета вся ипотека делится на равные части. В результате плательщик ежемесячно производит постоянный платеж банку. Для дифференцированной ссуды платеж рассчитывается на остаток вашего долга, который уменьшается в каждый платежный период.

Разница в формулах расчета заключается в том, какую часть ссуды клиент выплачивает в первую очередь. В случае аннуитета большая часть платежа в первые месяцы (месяцы) идет на проценты, а минимальная часть денег идет в «тело» ипотеки. По окончании срока кредита сальдо меняется: задолженность перед банком погашается в рассрочку, а меньшая часть транша направляется на выплату процентов.

Иная ситуация с дифференцированными выплатами. С каждым платежом клиент пропорционально уменьшает свою задолженность перед банком, а не приходит к нему только на завершающей стадии кредитования. Специфика этой программы в том, что самые крупные транши приходятся на ипотечный кредит в первом квартале.

Формулы расчёта кредитных платежей

Чтобы определить для себя, что лучше: аннуитет или дифференцированный платеж, можно заранее рассчитать ежемесячные суммы по формулам:

  • всего к оплате;
  • начисленные проценты;
  • основная сумма;
  • Остаток кредита на начало и конец месяца.

Формула расчета дифференцированного платежа:

  1. NP — проценты, начисленные за определенный период;
  2. AC — остаток кредита в данном месяце;
  3. AP — процентная ставка по кредиту.

Эта формула часто используется банками и кредитными организациями для расчета дифференциальных платежей. Общую сумму переплат по данным видам кредитов можно увидеть в таблице:

Формула расчета аннуитетного платежа:

  1. AP — общая аннуитетная выплата за данный период;
  2. AC — начальная сумма кредита;
  3. AP — процентная ставка по кредиту;
  4. CP — количество месяцев (периодов).

Эта формула считается основной формулой для расчета аннуитетных платежей и используется большинством банков и кредитных организаций, а также большинством кредитных калькуляторов. Результаты по ежемесячным выплатам и сумме переплаты за пользование ссудой представлены в таблице:

Приведенные выше расчеты показывают, что окончательная сумма переплаты в случае другого вида оплаты несколько ниже, чем в случае расчета аннуитета. Если сумма кредита значительная, разница будет более чем очевидна. Поэтому перед тем, как заключить кредитный договор, следует учесть преимущества и недостатки обоих видов оплаты: дифференциала и аннуитета.

Чем отличается аннуитетный от дифференцированного платежа: примеры и сравнение

Отличительных черт этих видов возвратных кредитов достаточно. Как уже было сказано, основным фактором является размер выплаты, которая при аннуитетном платеже остается неизменной, а при дифференциальном методе — сначала большой, а затем становится все меньше.

Разница между аннуитетами и дифференцированными выплатами, конечно же, заключается в том, как они рассчитываются.Для расчета размера аннуитета используется формула:

  • EPa — ежемесячный аннуитетный платеж;
  • СК — сумма кредита;
  • AP — годовая процентная ставка;
  • CP — количество периодов или месяцев.

Читайте также: